一面是新政打壓之下住宅市場遭到冷遇，一面是商業(yè)地產(chǎn)項目因不在政策調(diào)控范圍反而顯得相對走俏，一個多月來，商業(yè)類項目在各地新政細(xì)則大多未出的情況下逆市走強(qiáng)，成為眼下真空樓市當(dāng)仁不讓的成交主力，其中又以酒店式公寓的表現(xiàn)最為搶眼。

然而上周，北京、寧波紛紛出臺相關(guān)禁令，北京6月起禁止酒店類項目分割出售，寧波的打擊范圍則更為寬泛，稱個人購買酒店式公寓將不予辦理房產(chǎn)證。一時之間，各地酒店式公寓市場頗有山雨欲來之感，猜測頻出。記者多方采訪后得知，目前杭州對這一類產(chǎn)品也漸有政策收緊跡象，而如若真的出臺類似寧波的禁令，那么杭州的酒店式公寓市場無疑將遭遇重創(chuàng)。

北京先拿酒店類項目開刀

寧波個人買酒店式公寓不讓辦房產(chǎn)證

5月19日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求今年5月31日后簽訂土地出讓合同的相關(guān)項目一律禁止分層、分套（間）銷售。

據(jù)介紹，酒店類項目包括賓館、度假村等。由于近年來北京住宅銷售的升溫和房價的持續(xù)上升，一些酒店類項目擅自變更規(guī)劃，將酒店客房設(shè)計為住宅用途，并分割成獨立產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行分套銷售，購房者則一般會把客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營以獲取利潤。

這就是這幾年新出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)象，此次新規(guī)出臺后，北京今后以酒店立項的新項目，將無法再如法炮制。同時，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，除了酒店外，下一步還會陸續(xù)出臺商業(yè)、綜合用地項目改為住宅用途將被禁售的規(guī)定。

如果說北京的新規(guī)目前還只停留在殺雞儆猴的階段，適用面較窄，那么真正對整個酒店式公寓市場具有莫大殺傷力的是此前兩天出臺的寧波新規(guī)。

5月17日，寧波市規(guī)劃局、建委、國土局三部門聯(lián)手出擊，發(fā)布并從即日起實施《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定》。根據(jù)規(guī)定，公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人，并須依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營義務(wù)。也就是說，以個人名義購買辦公建筑內(nèi)的酒店式公寓后，如果不注冊公司，將無法辦理房產(chǎn)證。

該規(guī)定還對寫字樓項目中的建筑類型比例進(jìn)行了明確：在尚未出讓的商業(yè)金融業(yè)用地或商務(wù)辦公用地項目中，公寓的建筑面積將不得大于總辦公建筑面積的20％；而在已出讓但規(guī)劃方案尚未獲批的寫字樓項目中，公寓面積不得超過總辦公建筑面積的40％。

消息一出，在寧波樓市掀起了較大的波瀾，這意味著今后寧波的酒店式公寓供應(yīng)量將大大減少，同時個人如果沒有企業(yè)法人身份，將難以為此類公寓辦理房產(chǎn)證。

杭州不少開發(fā)商最近忙報批

如出限制政策有助于規(guī)范未來市場

一石激起千重浪，尤其是在眼下這樣商業(yè)類項目逆市走強(qiáng)的當(dāng)口，兩地對于酒店式公寓的打壓政策十分引人注目。這是否意味著調(diào)控新政將逐漸蔓延至商業(yè)地產(chǎn)？接下去是否會在全國范圍內(nèi)全面鋪開？這些都是大家關(guān)注的焦點。

事實上，一些敏銳的在杭開發(fā)商已經(jīng)感覺到了杭州酒店式公寓規(guī)劃報批有逐漸收緊的趨勢�！拔覀冋�在抓緊以公寓式辦公空間的名義申請報批，希望能夠早點批下來，早批早安心�！币粋�總建筑面積達(dá)到幾十萬平方米的大盤開發(fā)商，苦于樓盤內(nèi)比例不小的商業(yè)用地不好消化，想來想去還是只能做成酒店式公寓，最近趕著在報批。抱著類似心態(tài)，手上有商業(yè)項目又想做成酒店式公寓，近來忙著在報批規(guī)劃的開發(fā)商還不少。另一位平時跟規(guī)劃部門多有接觸的消息靈通人士也向記者表示：“杭州也很有可能會出臺類似的限制政策，旨在規(guī)范現(xiàn)在魚龍混雜的酒店式公寓市場，相關(guān)部門已經(jīng)醞釀討論有段時間了�！�

明明行的是酒店式公寓之實，卻偏偏打死不讓叫，不由得讓人疑竇叢生�！跋襁@類不敢打酒店式公寓名號的商業(yè)項目，很有可能跟它拿地時的立項要求和背景有關(guān)，打的是擦邊球。比如規(guī)劃指標(biāo)中就有附加條件，明確要求做成寫字樓等等，這些往往又直接關(guān)系到地價的高低�！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士推測說。

“應(yīng)該說，酒店式公寓是一種建造在商業(yè)和公建用地上的變異房產(chǎn)品，是開發(fā)商為了加快產(chǎn)品去化速度以獲得相應(yīng)現(xiàn)金流平衡的產(chǎn)物。”贏商投資總經(jīng)理方芳介紹，目前出讓的商業(yè)用地一般容積率都比較高，這決定了項目只能造高樓，杭州的寫字樓市場不太景氣，不可能把這些地塊全做成寫字樓，也不可能全做成酒店，所以最后基本上都建成了酒店式公寓，這也是現(xiàn)在酒店式公寓產(chǎn)品充斥樓市的最大原因。

“如果杭州也像寧波一樣出臺限制酒店式公寓的政策，那么整個市場會大幅收縮，開發(fā)商今后拿商業(yè)用地也會相當(dāng)謹(jǐn)慎�！狈椒颊J(rèn)為，限制政策從短期來看對酒店式公寓市場是一個很大的打擊，但長遠(yuǎn)看仍是利好，能起到規(guī)范和凈化市場的作用�！跋駥幉ǖ恼�策就是控制酒店式公寓的整體體量，同時限定其純粹的商用功能，也就是把這一類產(chǎn)品往標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)方向引導(dǎo)。如此一來，商業(yè)項目將不再是建成類住宅的幾幢酒店式公寓迅速賣掉然后了事，操作起來會有一定的門檻，最終將演變成擅長做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商做商業(yè)項目，不擅長的開發(fā)商做住宅項目這樣的細(xì)分局面，這將讓商業(yè)和住宅項目都能往更良性的方向發(fā)展。”

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